Pandeminin izleri silindi: Ofisler doluyor

Önce evden çalışma, sonra hibrit model yaygınlaşınca ‘ofisler boş kalacak, eskisi gibi plazalara ihtiyaç olmayacak’ görüşleri gündeme geldi. O dönem azalan taleple ofis kiraları da geriledi. Ancak bugün gelinen noktada hem ofise dönüşlerin güçlenmesi, hem de piyasaya yeni arz eklenmemesi nedeniyle ofis binaları doldu. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren Cushman&Wakefield I TR International tarafından yapılan araştırmaya göre İstanbul’daki A sınıfı ofis pazarında toplam boşluk oranı 2022’nin ilk çeyreğinde yüzde 20.20 seviyesindeyken, bu oran 2023’ün ilk çeyreğinde yüzde 14.65’e ve 2024’ün ilk çeyreğinde ise yüzde 10.89’a düştü.

KİRALAMA 2 KAT ARTTI

Cushman&Wakefield I TR International Ofis ve Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Meriç Diren’in verdiği bilgiye göre; 2023 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) belirli bir kısmının açılması ile İstanbul ofis pazarı genel arzı artarak 7.14 milyon metrekareye çıktı. Bu yılın ilk çeyreğinde de yeni arz eklenmediği için aynı seviyede kaldı. İstanbul A Sınıfı ofis yeni kiralama işlemleri 2023 yılının birinci çeyreğinde 29 bin 106 metrekareyken, 2024 yılının birinci çeyreğinde neredeyse iki kat artarak 56 bin 446 metrekareye yükseldi.

BÖLGEYE GÖRE BOŞLUK

İstanbul genelinde yüzde 10 seviyesine inen boşluk oranlarının bölgelere göre değiştiğini belirten Diren, iki yılda yaşanan değişimi rakamlarla şöyle özetledi: “Levent’te 2022 ilk çeyrekte yüzde 15.66 olan boşluk oranı bu yıl ilk çeyrekte yüzde 6.23’e düştü. Gayrettepe Zincirlikuyu’da yüzde 8.56’dan yüzde 2.41’e, Kağıthane’de yüzde 37.18’den yüzde 19.15’e, Maslak’ta yüzde 25.54’ten yüzde 14.56’ya geriledi. Anadolu yakasında Kavacık ve Ümraniye’de önemli gerileme yaşandı. Yine aynı dönemler için Kavacık’ta boşluk oranı yüzde 16.22’den yüzde 6.32’ye, Ümraniye’de ise yüzde 14.17’den yüzde 8.28’e düştü.”

TALEPLE KİRALAR YÜKSELDİ

2022’de gerileyen kiraların 2023’te hızlı arttığını dile getiren Diren, kiralarda dolar bazında yaşanan değişim için şunları söyledi: “2022 ilk çeyreğinde birçok ilçede yıllık bazda ofis kiraları geriledi. Mesela Gayrettepe’de yüzde 14, Levent’te yüzde 8, Kozyatağı’nda yüzde 6 düşüş tespit edildi. Maslak, Altunizade, Ümraniye’de fiyatlar hiç artmadı. Ama 2023’te tablo değişti. 2023 ilk çeyrekte yıllık kira artışı Gayrettepe Zincirlikuyu bölgesinde yüzde 108, Levent’te yüzde 61, Maslak’ta yüzde 47, Kağıthane’de yüzde 30 oldu. Anadolu yakasında en çok artış yüzde 25 ile Altunizade’de, yüzde 20 ile Kavacık’ta gerçekleşti. Bu yılın ilk çeyreğinde en yüksek artış Avrupa yakasında yüzde 38 ile Kağıthane’de görüldü. Maslak’ta artış yüzde 18, Gayrettepe’de yüzde 12, Levent’te ise yüzde 3 oldu. Anadolu yakasında ise uzun süre kiraların stabil kaldığı Ümraniye’de yılın ilk çeyreğinde yıllık kira artışı yüzde 42 oldu. Kozyatağı’nda yüzde 28, Altunizade’de yüzde 20 artış tespit edildi.”

ARZDA TEHLİKE SİNYALİ

Yeni ofis arzına talep olsa da, üretim kısmında böyle bir iştah yok. Uzun süredir gayrimenkul şirketleri ofis yatırımlarına mesafeli duruyor. Bu nedenle kira artışının sürmesini beklediklerini dile getiren Meriç Diren, “Özellikle teknoloji şirketleri ve start-up’lar gibi sektörlerin tercih ettiği bölgelerde kira oranlarındaki artış ve deprem endişesi gibi faktörlerle yeni ofis projelerine olan talep artmış durumda. Finans Merkezi, sektöre yeni bir ivme kazandırsa da, hâlâ daha fazla ofis alanına ihtiyaç var. 2024 ve 2025 yıllarında ofis kiralarında süregelen artışın devam etmesini bekliyoruz. Ayrıca, uluslararası kuruluşların Türkiye’nin kredi notunu iyileştirmesi, yabancı yatırımcı ilgisinin artması ve küresel ekonomideki normalleşme süreci, Türkiye’deki ofis piyasasına olan talebi ve fiyatlarını pozitif yönde etkileyeceğini düşünüyoruz” değerlendirmesini yaptı.