Okurlarımın apartman ve site yönetimi ile ilgili tüm bu sorularını Kat Mülkiyeti Kanunu uzman bilirkişiliği yapan Murat Erdoğan yanıtladı.
SEKİZ DAİRELİ APARTMAN YÖNETİM KURMAK ZORUNDA
1- Apartman ve sitelerde yönetim kurulması şart mı? Yasa bu konuda ne diyor?
Murat Erdoğan: Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre sekiz (8) bağımsız bölüm ve üzeri binalarda yönetim ve denetim kurulu kurulması mecburidir. KMK’nın 34. maddesi şöyle: “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”
DENETİCİNİN KAT MALİKİ OLMASI ZORUNLU
2- Kiracı da yöneticilik yapabilir mi? Denetçi kat maliki mi olmalı?
Kat malikleri kurulunun temsilcisi niteliğinde, yöneticilik, kiracı dahil olmak üzere herkes tarafından yapılabilir. Ancak denetçilerin kat maliki yani tapu sahibi olması zorunludur. Denetim kurulu zorunlu bir organ ve kanunda açık ve net bir şekilde görevleri belirtilmiştir.
Arabuluculuk Yasası’ndaki değişiklik yürürlüğe girecek. Ev sahipleri de kiracılar da kira uyuşmazlıklarına mahkemeden önce arabulucularda çözüm arayacaklar. Konut kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalı? Konuta özel mi olmalı? Bir avukata danışılarak mı hazırlanmalı? Ev sahipleri kiracıdan taahhütname alabilir mi? Bu taahhütname düzenlenirken nelere dikkat edilmeli? Sorularınızı Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan yanıtladı.
KONUTA ÖZEL KONTRAT
1- Kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalı?
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler düzenlendikten sonra konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ayrıca özel hükümlere de yer verilmiştir. Konutlara ilişkin kira sözleşmeleri hazırlanırken bu özel hükümler de dikkate alınmalı, sözleşmeye diğer kira sözleşmelerinden ayrı olarak konuta özel maddeler eklenmelidir. Kira sözleşmesinde özellikle kira bedeli, ödeme tarihi, depozito bedeli, kira artış oranı net olarak belirlenmelidir. Aidat ve sair giderlerin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmeye açıkça yazılmalı, kiralananla birlikte teslim edilen eşyalar ve demirbaşlar tek tek listelenmelidir. Burada sayılanların yanında ileride uyuşmazlık doğmaması adına sözleşmede kiralananın kullanım amacı belirlenmeli, konutun alt kiraya verilmesine rıza gösteriliyorsa, bu durum sözleşmeye yazılmalıdır. Bazen kiracılar, evin satılması halinde haklarının satın alan kişiye karşı da korunabilmesi için kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek istemektedirler. Kiracıların böyle bir talepleri olduğunda bu şerh yetkisi de kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kira sözleşmesiyle ilgili dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu kefalete ilişkindir. Eğer kefalet alınacaksa kefaletin geçerli olabilmesi için yasal şekil şartlarına uymaya da özen gösterilmelidir.
HUKUKİ DANIŞMANLIK ALIN
TBK’nda kira sözleşmeleri için yazılı olması veya resmi memur önünde yapılması gibi herhangi bir şekil şartı düzenlenmemiştir. Ancak sözleşmenin her iki tarafının da hak ve yükümlülüklerinin güvence altına alınabilmesi, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığının sağlanabilmesi bakımından sözleşmenin yazılı şekilde yapılması önemlidir. Bununla birlikte bazı durumlarda tarafların sözleşmedeki imzalarını inkâr ettiklerini ve bu konuda uyuşmazlığa sebep olduklarını görmekteyiz. Böyle bir durumda sözleşmenin noter aracılığıyla yapılması, bu tip inkâr ve itirazların önüne geçilmesini sağlamaktadır. Ayrıca ileride doğabilecek uyuşmazlıkların öngörülmesi ve buna ilişkin tedbirlerin alınabilmesi, muhtemel risklerin engellenebilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin mevzuata uygun bir şekilde eksiksiz düzenlenebilmesi bakımından bir avukattan hukuki danışmanlık alınması da faydalı olacaktır.
GÜÇSÜZÜ HEDEF ALMAK
“AKRAN zorbalığı, bir ya da birden çok öğrencinin kendilerinden daha güçsüz öğrencileri, özel gereksinimli öğrenciler ile engelli öğrencilere kasıtlı olarak ve sürekli olarak rahatsız etmesiyle sonuçlanan ve kurban olarak adlandıracağımız öğrencinin kendisini koruyamayacak durumda olduğu bir saldırganlık, zorbalık türüdür. Akran zorbalığını oluşturan eylemler özetle; tekme atma, tokat vurma, itme, çekme gibi fiziksel, sataşma, alay etme, dalga geçme, kızdırma, hoşa gitmeyen isim takma, küçük düşürücü sözler söyleme, dedikodu ve söylenti çıkarıp yayma, arkadaş grubundan dışlayarak yalnızlığa terk etme, eşyalarını zorla alma, almakla tehdit etme, eşyalarına zarar verme gibi ortaya çıkabilmektedir. Bu örneklere daha fazla eklenebilir. UNICEF tarafından 6 Eylül 2018’de yayımlanan bir rapora göre, dünyadaki çocukların yarısı okulda ve çevresinde akran zorbalığına maruz kalıyor.
SORUNUN DÖRT ÖZNESİ
Okullardaki zorbalık açısından dört ayrı öznenin varlığından söz etmek mümkün. Başlıca özne tabi ki mağdur yani zorbalığa maruz kalan çocuk. Okulda istihdam edilen, gözetim ve önleme yükümlülüğü olan her seviyedeki personel/çalışan bir başka özne, devletin yükümlülükleri açısından her seviyedeki personel kavramının içine okuldaki temizlik görevlisinden okul müdürüne dek, işyeri hiyerarşisinin her aşamasındaki personeli dahil etmek mümkün. Bir diğer özne sorunun kaynağı olan akran zorbalığının uygulayıcısı olan diğer çocuklar. En son özne ise aileler olabiliyor. Sorun, görüleceği üzere çok boyutlu. Psikoloji, psikiyatri, pedagoji, eğitim bilimleri gibi birçok disiplinin yanı sıra hukuk disiplininin de bir ölçüde dahil olduğu bir alandır.
MUTLAKA YASAL YOLLAR
Özellikle sorunun çözüm noktasında artık son yıllarda oldukça fazla hukukçudan avukattan destek istenmektedir ve akran zorbalıkları artık yargı boyutuna taşınmaktadır. Öyle ki, artan sayılar göz önüne alındığında ve bir çok okulun/idarecinin bu konuya çeşitli sebeplerle kayıtsız kaldığınızı görmekteyiz. Hal böyle olunca kanaatimce en hızlı ve en iyi sonuç alınacak yol olarak yasal yaptırımlar gündeme gelmektedir. Yasal yaptırımlar sayesinde bazı şeylerin önüne geçmek çok daha etkili ve uzun vadede sonuç sağlayan olmaktadır. Bu sebeple yasal yolların mutlaka kullanılması gerektiğine inanıyorum.
DİSİPLİN CEZASI GETİRİLDİ
Türkiye, Avrupa Konseyi haklar sisteminin bir parçası. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, Birleşmiş Milletler Çocuk Hakları Sözleşmesi ve Anayasa gereği öncelikle okuldaki akran zorbalığı açısından okul yönetimlerinin önlem alma zorunluluğu vardır. Akran zorbalığı konusunda, 15 Kasım 2022 tarihinde 32014 sayısı ile Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe gire Milli Eğitim Bakanlığı Ortaöğretim Kurumları Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile okullarda yaşanan akran zorbalığı ve siber zorbalık disiplin maddeleri arasına alındı. Akran zorbalığı yapan öğrencilere disiplin işlemi uygulanıyor. İzinsiz kayıt alan ve paylaşan öğrencilere, bir başka öğrencinin sosyal veya duygusal gelişimini olumsuz yönde etkileyen öğrencilere uyarıdan okuldan uzaklaştırmaya kadar uzanan disiplin cezaları verilebiliyor.
YAŞADIĞI YERİN SAKİNİ
* İstanbul Valiliği’nin son yazısı ne anlama geliyor?
İstanbul Valiliği, 4 Temmuz’da, kaymakamlıklar, il ve ilçe belediyeleri ile ilçe tarım ve orman müdürlüklerine gönderdiği yazıda, sokak hayvanlarının rehabilitasyon merkezlerine götürülmesi, kısırlaştırılarak tedavi edilmesi ve sağlığına kavuştuğunda yeniden alındığı yere bırakılması talimatını verdi. Sokak hayvanlarının toplanıp kısırlaştırılması, kayıt altına alınması ve alındıkları mahale geri bırakılması; 2004 yılında yürürlüğe giren yasadan itibaren mevcuttur. Ancak gelinen noktada, yasanın belediyelere yüklediği yasal sorumluluklar belediyeler tarafından ihmal ve ihlal edilmiş; sokak hayvanlarının popülasyonunda artışlar yaşanmıştır. Valilik de belediyelere, yasayı ve görevlerini hatırlatmak adına bu talimatı yayınlamıştır. Bizim de talebimiz yasaların harfiyen uygulanmasıdır.
* Site-apartmanlarda ortak alanda beslenen sahipsiz kedi ve köpeklerin hukuki durumu nedir? Diğer site sakinleri bu hayvanları dışarıya atabilirler mi?
Hayvanları Koruma Kanunu’nun 3. maddesine göre, “Sokaklar, parklar, hayvansal doğal güdü ve yetenekleri ile girebildikleri özel veya kamuya ait ayırımı olmadan ağaçlı, yeşil bahçeler ve tüm açık alanlar dahil olmak üzere her yer, kedi ve köpeklerin yaşama ortamlarıdır. İnsan kültürüne alınmış her sokak hayvanının, yaşadığı semte/alana ait bir sokak/mahalle/site sakini olduğunu unutmamak gerekir. Bu hayvanlar, kamuya açık ortak alanlarda da olmak üzere her yerde özgürce bulunabilirler. Belediyeler dışında hiçbir kurum veya kuruluş, sahipsiz hayvanlara müdahale edemez, toplayamaz, bir yerden bir yere taşıyamaz. Belediye de toplamayı gelişigüzel yapamaz, yasa maddelerini uygulamak zorundadır.”
ÖNCE okurumun örnek sorusu:
“İstanbul Maltepe’de bir apartmanda kiracıyım. Her ay 2 bin 200 TL aidat toplanıyor. Ben aidattan kiracıya ait tutarı ödüyorum. Yönetim hiçbir şekilde kasada artan parayı geri vermiyor. Ev sahibimle mahkemeliğim. Daireden çıkmam söz konusu. Kışın payıma 2 bin 800 gibi rakamlar düşüyor. Doğru gider paylaşımı nasıl yapılmalı?”
Kısacık’ın, bu okurum ve diğerlerinin aidat sorularına yanıtları bakın şöyle:
GİDERLER NASIL PAYLAŞILIR
* Sitelerde gider paylaşımı nasıl yapılır? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. Madde’sine göre, “Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine” eşit, bunların dışındaki “Sigorta primleri, ortak yerlerin koruma, güçlendirme, yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine” arsa payı oranında katılmak zorunludur. Ancak, bu emredici bir kural değildir. Yönetim Planı’yla (YP) farklı yönde bir düzenleme yapılabilir. Örneğin binanın altındaki dükkânların asansör giderlerine katılmayacağı yönünde bir düzenleme yapılabilir. Ya da bütün giderlerin bağımsız bölüm başına eşit paylaşılacağı belirlenebilir. Bu okur da “Demirbaş ve yatırım giderleri” dışında “Olağan yönetim giderlerini” ödemekle yükümlüdür. Fazladan ödediği aidat tutarını kiradan mahsup edebilir. Ancak, giderlerin kiracıya ait bölümlerini ödemezse mahkemeye verilebilir. Yüzde 5 aylık gecikme faizi ile giderleri ödemek zorunda kalabilir.
DİSLEKSİYİ kavram olarak anımsayalım... Disleksi, özgül öğrenme güçlüğü çeken çocuklar/bireyler için kullanılıyor. Okula devam eden öğrencilerin 33’te 1’inde disleksi görülebiliyor. Bir hastalık değil. Bu nedenle bir ilacı yok. Tek tedavisi ve bir anlamda ilacı okul içinde ve okul dışında doğru metot ve yöntemler kullanılarak uygulanan destek eğitimi. Disleksinin zekâyla da hiç ilgisi yok. Hatta bu birey ve çocuklar normal ve normalin üzerinde zekâya sahipler. Buna rağmen okullarda en çok disleksili çocukların eğitim hakları ihlal ediliyor. Ayrımcılığa uğrayıp, akran, öğretmen, eğitimci engelleri ile karşılaşıyorlar. Toplumda ve ne yazık ki hâlâ okullarda farkındalığı oldukça az.
BİR ANNENİN MÜCADELESİ
Aileleri de bu özel çocuklar da ilkokuldan üniversiteye okullarda yapılan ayrımcılık ve kötü muameleden yakınıyorlar. Okulların bu alanda yaşadığı güçlüğü, bu çocukların özel eğitime ihtiyaç duyduğunu görmezden gelmediğimi ve cevap hakkını saklı tutup aynı şekilde köşemde yer vereceğimi özellikle vurgulayarak, disleksili çocuğu olan bir annenin eğitim mücadelesini ve hukuk savaşını yazmak istiyorum. A.E.Ç., disleksili bir ortaokul öğrencisi. Kocaeli’nde yaşıyor. Annesi B.Y., pantolon giymekte zorlandığı için eşofmanla okula gitmek isteyen, eğitimi için hiçbir özel düzenleme yapılmayan oğlunun eğitim hakkı için her kapıyı çalıyor. Yıllardır sonuç alamayan anne B.Y., son çare yargıya gitti. Avukatları Burcu Akar Muratoğlu aracılığıyla okulu savcılığa şikâyet etti.
Burcu Akar Muratoğlu
Avukat Muratoğlu, anne-oğulun eğitim ve hukuk savaşını bakın nasıl anlattı:
DİLEKÇEDE NELER VAR
“Kocaeli’ndeki bir devlet okulunda, ortaöğretim kademesinde okuyan, disleksili aynı zamanda dikkat dağınıklığı ve hiperaktivite resmi tanılı (ÇÖZGER raporlu) özel gereksinimli erkek öğrenci için okul yönetimi çocuk özelinde baskı ve mobbing uygulamaktadır. Birleşmiş Milletler (BM) Çocuk Hakları Sözleşmesi, BM Engelliler Hakkında Sözleşme, Anayasa, yasal mevzuat ve Milli Eğitim Bakanlığı Özel Eğitim Hizmetleri Yönetmeliği’ne rağmen özel gereksinimli çocuk hakkında okul içinde bugüne ve olay bana intikal edene kadar hiçbir yasal eğitsel, sosyal, fiziksel ve ruhsal tedbir alınmamıştır.
NELER YÜKSELTİR?
* Site ve apartmanlarda aidat ödemekle yükümlü müyüz?
Büyük şehirlerde çok sayıda kişinin birlikte yaşadıkları ve ortak yerleri birlikte kullandıkları bir yaşam alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, halk diline ‘aidat’ olarak yerleşen ortak gider ve avansları ödeme yükümlülüğümüz var. Sitenin iyi yönetilebilmesi için en çok önem arz eden konulardan biri budur. Ortak yaşamın istenilen şekilde sürdürülebilmesi için çeşitli ortak harcamaların yapılması bir zorunluluk oluşturmaktadır. Günümüzde, kendi sosyal tesislerini, bahçe, çevre bakım-onarımını, güvenliğini, otoparkını, temizlik hizmetlerini, teknik hizmetlerini, açık ve kapalı spor alanları gibi pek çok hizmeti içine alan site yaşamı, bir yandan yaşam konforunu ve standartlarını artırırken diğer yandan da ortak giderleri yani aidatı artırmaktadır.
* Aidatı artıran nedenler nelerdir?
Bir siteden ev ya da ofis alırken her şeye dikkat edilmelidir. Öncelikle sitenin yönetim planı (YP) incelenmelidir. Sitenin büyüklüğü, personel sayısı, sosyal tesislerine bakılmalıdır. Güvenlikli, birkaç girişi olan, asansörlü, havuzlu, sosyal tesisleri, spor sahaları, yeşil alanları, dereleri - şelalesi olan, çok personel çalışan lüks bir siteden ev alırsanız aidat miktarı da yüksek olacaktır. Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanı, hamam-sauna, şelale, gölet vb) sosyal tesis varsa giderler de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) giderleri önemli ölçüde arttırır. Müstakil evlerden oluşan, dolayısıyla bağımsız bölümü az olan lüks sitelerde ödenecek aidat miktarı daha da fazla olacaktır. Buna karşılık bağımsız bölüm sayısı fazla olan sitelerde mevcut giderleri karşılayacak bağımsız bölüm sayısı çok olduğundan, ödenecek aidat da diğer sitelere göre kısmen düşük olacaktır. Ancak, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde binlerce malikin bir araya gelerek, tanışması, kaynaşması, örgütlenerek yönetimde söz sahibi olmaları çok zordur. O nedenle kalabalık sitelerden yer alanların bu hususu da göz önüne almaları gerekir. Yönetim ve denetimde söz sahibi olmayacaklarını baştan kabullenmeleri veya yıllarca mahkeme koridorlarını aşındıracaklarını bilmeleri gerekir.
YÜKSEK RAKAMIN SUÇLUSU SİZSİNİZ
* Kim, nasıl belirliyor?
Aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar veriyor. Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu veya o sitede varsa Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Eğer sitede Temsilciler Kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilirler. GK, tüm site maliklerinden oluşan kuruldur. Aidatlar da apartmanın yönetimi ile ilgili kararlar da GK’da alınır. Bu nedenle aidatınız çok yüksekse suçlusu sizsiniz, yöneticiniz değildir. Enflasyon, asgari ücret ya da maaş artışı, KDV oranlarındaki artış gibi nedenlerle ilk başta yapılan işletme projesi yeterli gelmezse arada ek işletme projesi yapılabilir. Bunun için site ya da apartman genel kurulu toplanması gerekir.
* Site yöneticisi olarak görevlendirilen kişiler/yönetim şirketleri zam yapabilir mi?
Siteyi yöneten yönetim şirketi, aidata kendi kafasına göre zam yapamaz. Ancak, GK bu görevi yönetime bıraktıysa yönetim de işletme projesi yapabilir, dolayısıyla aidat miktarını belirleyebilir. Hatta, mevcut aidat yetmediğinde, ek işletme projesi yaparak zamlı aidat dahi isteyebilir. Yöneticinin yaptığı işletme projesine, tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edilebilir, bu şekilde itiraz olursa, bu itirazın GK’da görüşülmesi gerekir. Toplanan aidatın, bakım-onarım, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su gibi olağan yönetim işlerine harcanması gerekir.
* Yönetici kafasına göre harcama yapabilir mi?
Yönetici kendi kafasına göre yatırım ve demirbaş harcaması yapamaz, çok masraflı, lüks yenilik ve ilave nitelikteki işleri yapamaz, topladığı paraları buraya harcayamaz. Bu tür işler/yatırımlar için GK kararı gerekir. Ancak, acil ve zorunlu işler bu kapsamda değildir. Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı veya fırtınadan çatı uçtuysa, asansör bozulduysa, bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım onarım işlerini yönetici derhal yaptırır.
